土地評估管理辦法(5篇)

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土地評估管理辦法篇一

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔保法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權可以設定抵押權，同時規(guī)定，抵押的土地使用權要進行評估。現(xiàn)將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評估目的問題

土地使用權抵押的目的，是為債務人如期履行債務提供物質擔保。其特點是抵押人不轉移土地使用權。就抵押人而言，設定抵押權的根本目的，是提供債務履行擔保而不是取得或變賣土地使用權。土地使用權抵押貸款抵押權設定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格，而不是土地使用權本身的價格。被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。

二、評估對象問題

土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權的抵押，而不是土地所有權的抵押。這一點，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定。另外，抵押權設定和抵押權實現(xiàn)時，評估的對象是有區(qū)別的。根據(jù)《國資企函發(fā)（1994）36號》文件的規(guī)定，抵押實現(xiàn)時，必須進行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權設定時和抵押權實現(xiàn)時應分別進行評估。在抵押權實現(xiàn)時，由于土地使用權必須采用某種方式短期內強制轉讓或出售，由抵押權人優(yōu)先受償。此時的評估對象是土地使用權的清算價格，完全應該采用清算價格標準評估土地使用權的清算價格。但是，在抵押權設定時，抵押人向抵押人轉移的，不是土地使用權，而是土地使用權的抵押權，同時，由于此時抵押是否用于強制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權抵押貸款評估行為中評估的，應該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉移的抵押物的那一部分權利的價格，即土地使用權的抵押權價格。

三、土地產(chǎn)權問題

在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產(chǎn)的產(chǎn)權，進行仔細和嚴格的界定。

第一，評估人員在驗證抵押人土地使用證時，必須親眼驗證證書原件，并在復印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負責。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第三，核實國有土地還是集體土地，并核實是否存在他項權力，如是否已經(jīng)抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發(fā)生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實地踏勘時，必須認真核實。

四、土地資產(chǎn)再抵押評估問題

在一般情況下，當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束，抵押權這一土地他項權力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。

五、評估原則問題

地產(chǎn)抵押貸款評估是各類不同目的的地產(chǎn)評估的一種，遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之外，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據(jù)地產(chǎn)抵押評估業(yè)務自身的特點，還應遵循以下原則：

（一）真實性原則由于抵押期間被抵押土地產(chǎn)權的未來不確定性，所以在評估時，務必核實抵押人產(chǎn)權的真實性。包括土地使用者、面積和四至的真實性，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權益。對于產(chǎn)權不清晰或不完整的情況，應予以詳細調查，并在評估報告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產(chǎn)的未來收益或市場狀況，不應予以太樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明地產(chǎn)價格有可能上升，但在評估時，仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應給予充分的重視。

六、評估方法問題

由于抵押貸款抵押設定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù)，因此，在評估時，一方面要嚴格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風險；另一方面，也不應該隨意壓低地產(chǎn)價格，評估人員應盡量做到評估公平合理。

地產(chǎn)抵押貸款抵押權設定時，評估的對象是土地使用權的抵押貸款價格，由此可見，地產(chǎn)抵押權設定評估與一般的以市場價格為基礎的其他地產(chǎn)評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準地價系數(shù)修正法來進行評估。一般說來，在地產(chǎn)市場較發(fā)育的區(qū)域里，可選用市場比較法評估；商業(yè)用地用收益還原法比較合理；工業(yè)用地選用成本法較合理；在已完成基準地價及其修正體系的區(qū)域，也可考慮選用基準地價系數(shù)修正法。當然，在具體地產(chǎn)評估中，往往幾種方法同時運用。值得再次強調的是，地產(chǎn)抵押貸款抵押權設定時評估和其他目的評估不同的是，運用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則。

土地評估管理辦法篇二

為充分提高已開墾土地的利用率，進一步促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村發(fā)展，推進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)研究，特制定 年度農(nóng)村土地流轉工作考核辦法。

一、考核對象

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作的村。

二、考核內容

1、建立組織。（10分）按照街道辦[ ] 號文件的要求，建立村土地流轉服務站，并合理制訂年度土地流轉計劃。

2．合同管理。（10分）各村要為流轉期限1年以上的土地流轉雙方，按照《 市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉格式合同文本》簽訂流轉委托協(xié)議和合同，村留存一份，同時報送街道土地流轉服務中心存檔。規(guī)模流轉 畝以上、戶以上、期限 年以上的土地流轉合同，要報送街道土地流轉服務中心存檔，同時報一份市土地流轉管理中心備案。各村要建好各類土地流轉的臺賬和檔案。

3．信息上報。（10分）各村要及時向街道匯報土地流轉情況。每季度最后一個月的5日向街道土地流轉服務中心報送土地流轉情況統(tǒng)計表；及時將土地流入流出的土地供求信息報街道，以便報市土地流轉信息平臺進行公告。

4．引導協(xié)調。（10分）各村要在制訂年度土地流轉計劃基礎上，引導農(nóng)戶積極參與土地流轉，調解處理本村土地承包和流轉中的糾紛；做好土地流轉雙方洽談流轉價格、期限等有關事宜。

5、目標和要求。（60分）至 年，各村土地流轉面積占本村總承包耕地面積的 以上；新增土地流轉面積必須集中連片且合同期在 年以上，以便轉入方發(fā)展高效農(nóng)業(yè)。

三、獎勵辦法

1、對當年新增連片規(guī)模流轉土地面積達 畝且符合考核內容要求的村，給予工作獎勵。

2、各村土地流轉工作業(yè)績列入年終雙爭先考核內容。

四、本辦法由街道土地流轉服務中心領導小組負責解釋。

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土地評估管理辦法篇三

土地評估協(xié)議書

委托估價方：（以下簡稱甲方）受托估價方：（以下簡稱乙方）

根據(jù)國家和地方有關土地評估的管理規(guī)定，現(xiàn)就甲方委托乙方完成的宗地估價事項，訂立如下協(xié)議：

一、甲方擬進行重組改制，特委托乙方所對此次重組改制所涉及的土地進行價格評估，為其依法進行土地資產(chǎn)處置提供土地使用權價格依據(jù)。

二、乙方按照甲方的評估目的，對甲方委托的宗地進行評估，于年月日將評估報告交付甲方。

三、乙方保證對評估結果保密，評估結果只提供給委托人，但按土地評估機構和成果管理規(guī)定提供給政府土地管理部門的除外。

五、甲方同意按元人民幣向乙方支付土地評估費。自協(xié)議鑒定之日起日內，甲方向乙方支付全部土地評估費用。

九、本協(xié)議自簽定之日起生效，甲乙雙方不能隨意更改，如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十、本協(xié)議正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力

委托單位（甲方）：受托單位（乙方）：

西藏那曲地區(qū)土地（礦產(chǎn)）評估所 法人代表（簽字）：

地址：地址：法人代表（簽字）：

電話：

郵政編碼：

那曲鎮(zhèn)高原路100號 電話： 08693821380 郵政編碼： 852000

土地評估管理辦法篇四

土地評估委托合同

委托估價方：(以下簡稱甲方)

乙方：

受托估價方：

(以下簡稱丙方)

就甲、乙雙方共同委托丙方進行土地評估事宜，經(jīng)三方友好協(xié)商，達成評估協(xié)議如下：

一、評估對象

估價對象***位于(現(xiàn)為***市***路***號)***號宗地、***市***路***號**號宗地，***食品公司位于***路三里***號**號宗地的國有土地。

二、評估目的分析估價對象價格，為甲、乙雙方進行補償提供價值參考。

三、評估基準日：本合同簽訂之日。

四、甲、乙雙方提供的資料

經(jīng)甲方和乙方共同確認的其他資料。

五、甲、乙雙方義務

(一)委托方應及時提供評估所需的全部文件、清查評估明細表與匯總表、產(chǎn)權證書及其他有關資料，并對其所提供資料的真實性、合法性、完整性承擔全部責任。

(二)委托方應為受托方執(zhí)行評估業(yè)務提供必要的工作條件和協(xié)助，負責受托方與相關當事方之間的協(xié)調，并派出相關人員協(xié)助評估人員進行資產(chǎn)清查和現(xiàn)場勘查。

(三)評估報告僅供評估報告使用者為本約定書約定的評估目的使用，如非評估報告使用者使用評估報告或評估報告使用者用于非本約定書約定的評估目的所造成的后果均由委托方負責，受托方概不負責。

(四)委托方未征得受托方書面許可，評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

六、丙方義務

(一)受托方應遵守相關法律、法規(guī)和評估準則，對評估對象在評估時點特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，同時按照約定的期限對委估對象出具評估報告。

(二)受托方對委托方提供的評估資料和評估報告的內容負有保密責任。

(三)因委托方不能按時提供資料，或因委托方其他原因造成評估業(yè)務中止時，受托方有權延長交付評估報告時間，同時有權要求委托方按照已完成的工作量支付相應的評估服務費。

(四)當評估程序所受限制對與評估目的相對應的評估結論構成重大影響時，受托方可以中止履行業(yè)務約定書;

七、評估服務費總額、支付時間及方式

根據(jù)三方協(xié)商，甲方按

發(fā)改價格[2009]2914號文規(guī)定的收費標準向丙方支付評估費，即評估費為評估總額的1.5%。甲方或乙方持評估費繳費憑證向丙方領取評估報告。

八、評估糾紛處理和評估責任

本合同產(chǎn)生的評估糾紛，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決。協(xié)商未成的，可向本協(xié)議項下土地所在地具有管轄權的法院提起訴訟。丙方對在本合同履行后甲、乙雙方提供的內部資料和商業(yè)秘密負有保密責任。除法律規(guī)定外，丙方不得將所涉及有關資料和評估結果泄露給任何單位及個人，評估人員與本評估業(yè)務有利害關系的，應自行回避，否則，甲、乙雙方有權要求丙方承擔由此產(chǎn)生的相關的責任。

九、違反本合同義務的，應依法承擔違約責任。

1、一方需變更本合同委托事項及評估約定的，需提前與其他方協(xié)商，導致產(chǎn)生評估費用的三方另行協(xié)商。

2、因不可抗力因素未能履行本合同的，三方應本著互諒互讓、協(xié)商一致的原則解決。

十一、本合同正本一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，自三方簽署蓋章之日起生效，并在合同事項完成日之后失效。

十二、對本合同發(fā)生爭議的，由南寧仲裁委員會裁決。

十三、補充條款：無。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

丙方：

年月日：

土地評估管理辦法篇五

近期國土資源部先后下發(fā)了《2010土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報數(shù)據(jù)審核情況通報》和《關于反饋2010土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報數(shù)據(jù)審核結果的函》，將各地上報土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查數(shù)據(jù)審核情況進行了通報。經(jīng)統(tǒng)計匯總國土資源部對我市的反饋意見，具體情況如下：

一、礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查數(shù)據(jù)審核情況

今年礦產(chǎn)衛(wèi)片監(jiān)測我市變化圖斑25個，經(jīng)部審核16個礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查上報數(shù)據(jù)未通過，其中合法圖斑8個（泗水縣1個、曲阜市3個、鄒城市4個）；偽變化8個（微山縣2個、泗水縣1個、鄒城市4個、汶上縣1個）。對此，各縣市區(qū)已按要求舉證并報省國土資源廳，待國土資源部審核。

二、土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)審核情況

我市通過信息系統(tǒng)上報數(shù)據(jù)經(jīng)部審核存在893個問題，共7類。

（一）轉用征收審批手續(xù)填寫不完整地塊100個。其中，嘉祥縣1個、金鄉(xiāng)縣1個、梁山縣21個、曲阜市39個、任城區(qū)1個、市中區(qū)6個、泗水縣14個、微山縣13個、兗州市4個。

（二）農(nóng)用地轉用征收審批手續(xù)批準時間晚于用地時間卻保存為合法用地的地塊144個。其中，嘉祥縣5個、金鄉(xiāng)縣1個、梁山縣15個、曲阜市16個、任城區(qū)59個、市中區(qū)1個、泗水縣8個、汶上縣22個、兗州市13個、魚臺縣1個、鄒城市3個。

（三）用地時間早于1986年1月晚于2011年2月的地塊504個。其中，北湖區(qū)4個、高新區(qū)5個、嘉祥縣25個、金鄉(xiāng)縣25個、梁山縣53個、曲阜市21個、任城區(qū)37個、市中區(qū)23個、泗水縣33個、微山縣34個、汶上縣123個、兗州市65個、魚臺縣22個、鄒城市34個。

（四）農(nóng)用地轉征收時間早于1999年1月或晚于2011年10月的地塊30個。其中，嘉祥縣1個、曲阜市21個、任城區(qū)1個、兗州市6個、魚臺縣1個。

（五）除城鄉(xiāng)增減掛鉤、災后重建或緊急用地項目以外的合法用地沒有填報手續(xù)或只填報預審手續(xù)的地塊12個。其中，泗水縣3個、微山縣1個、汶上縣8個。

（六）農(nóng)用地轉用征收手續(xù)時間不規(guī)范的地塊55個。其中，高新區(qū)2個、任城區(qū)1個、市中區(qū)2個、泗水縣12個、微山縣32個、汶上縣2個、兗州市4個。

（七）各類批文時間（年份）與批準時間（年份）不對應的地塊47個。其中，北湖區(qū)1個、嘉祥縣3個、金鄉(xiāng)縣1個、梁山縣7個、曲阜市16個、汶上縣4個、兗州市14個、鄒城市1個。

三、國土資源綜合信息監(jiān)管平臺逐宗審核情況

國土資源部將2010土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報數(shù)據(jù)與“批、供、用、補、查”綜合監(jiān)管平臺中的建設用地審批數(shù)據(jù)、“二次調查”數(shù)據(jù)庫中的批準文號進行比對，結果如下：

我市信息系統(tǒng)中填報合法用地765宗，面積34835.7畝，其中耕地31634.4畝（不含往年批準今年實地建設pj地塊），通過衛(wèi)片執(zhí)法檢查信息系統(tǒng)審核，有批準文號的732宗，面積33596.3畝，其中耕地30767.2畝。

我市上報合法用地中，在國土資源部“批、供、用、補、查”綜合監(jiān)管平臺中有合法用地批文的308宗，面積13638畝，其中耕地12739.6畝。全國“二次調查”數(shù)據(jù)庫中有合法用地批文的27宗，總面積1470.6畝，其中耕地1323.7畝。