2025年土地增值稅清算資料清單(5篇)

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土地增值稅清算資料清單篇一

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條關(guān)于納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)的規(guī)定及國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展土地增值稅清算的工作部署，全區(qū)土地增值稅清算工作從2008年3月21日起拉開(kāi)序幕，為確保納稅人準(zhǔn)確把握清算有關(guān)稅收政策，提高清算申報(bào)的準(zhǔn)確性，現(xiàn)對(duì)有關(guān)清算政策公布如下：

第一章 土地增值稅清算的基本內(nèi)容

一、土地增值稅清算的范圍

凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，在滿(mǎn)足規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù)，包括未列入土地增值預(yù)征范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

二、土地增值稅清算的條件

（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件

符合下列情況之一時(shí)，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

1、全部竣工并銷(xiāo)售完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

2、取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

3、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

4、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的項(xiàng)目。

三、土地增值稅清算流程

（一）清算申請(qǐng)?zhí)岢觯悍卜蠎?yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出土地增值稅清算申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，方可辦理清算手續(xù)；

凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)》并送達(dá)納稅人，由納稅人按照要求自行開(kāi)展清算工作。

（二）受理審核。納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算項(xiàng)目資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人提交的清算項(xiàng)目資料，并對(duì)提交的資料進(jìn)行審核后轉(zhuǎn)交稽查部門(mén)。

（三）專(zhuān)項(xiàng)檢查。稽查部門(mén)根據(jù)主管局轉(zhuǎn)來(lái)的清算材料，安排專(zhuān)項(xiàng)檢查工作。

（四）補(bǔ)退稅款。專(zhuān)項(xiàng)檢查工作結(jié)束，依法定程序補(bǔ)退稅款。

四、納稅人申請(qǐng)清算時(shí)限

（一）凡符合土地增值稅清算條件的，納稅人應(yīng)在達(dá)到清算條件后90日內(nèi)，向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。

根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理的通告》，符合清算條件至今尚未按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，須在2008年5月20日前自行進(jìn)行清算并到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)，逾期不辦理的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）凡符合主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人發(fā)送《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，納稅人在接到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》之日起30日內(nèi)，到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)實(shí)填報(bào)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，辦理清算稅款手續(xù)。

第二章 土地增值稅清算的受理

一、納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)提供的資料

納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的清算項(xiàng)目資料如下：

（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；

（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；

（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的,應(yīng)提供借款合同及支付證明；

（六）清算項(xiàng)目的《工程竣工驗(yàn)收備案表》；

（七）清算項(xiàng)目的《商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明》；

（八）《土地增值稅清算申請(qǐng)表》；

（九）《清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表》、《清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入明細(xì)表》；

（十）《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算表》；

（十一）《入庫(kù)稅款統(tǒng)計(jì)表》；

（十二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

二、清算受理時(shí)對(duì)不同情況的處理

主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的清算項(xiàng)目申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》時(shí)，會(huì)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料，納稅人鑒證報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理，并在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》上簽署受理意見(jiàn)。

對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚等問(wèn)題時(shí)，退回納稅人重新修改《鑒證報(bào)告》或補(bǔ)充資料，并向納稅人開(kāi)具《土地增值稅清算補(bǔ)充（正）材料通知書(shū)》交納稅人，限15日內(nèi)重新報(bào)送，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。

第三章 土地增值稅清算相關(guān)稅收政策

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的內(nèi)容

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是指銷(xiāo)售商品房所取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。具體包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入以及視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)所取得的收入。

貨幣收入，是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)而向取得方收取的價(jià)款。實(shí)物收入，一般是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入。如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)等。

其他收入，是指納稅人銷(xiāo)售商品房而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或其他具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利。如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入金額的確定

1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得的收入，應(yīng)按照商品房購(gòu)銷(xiāo)合同所記載的金額結(jié)合面積補(bǔ)差金額確定。

2、對(duì)于實(shí)物收入、其他收入，一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（通常采用市場(chǎng)交易法）確認(rèn)其價(jià)值。

3、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

4、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照上述第三點(diǎn)的方法和順序確認(rèn)。

二、扣除項(xiàng)目金額

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工項(xiàng)目清算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額的確定，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除；對(duì)于各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

1、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成

包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款具體為：(1)按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金。

(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。

(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

納稅人按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)等。

2、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn)

對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款，必須提供已支付的地價(jià)款的合法有效憑證憑證，凡不能提供已支付的地價(jià)款的合法有效憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

3、成片受讓土地使用權(quán)后、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目計(jì)算方法 對(duì)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偦虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。這里所說(shuō)的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積，在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值稅的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，應(yīng)按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)??？赊D(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是對(duì)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本的簡(jiǎn)稱(chēng),指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地用費(fèi)、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶(hù)住房和安置被拆遷者工作的及補(bǔ)償費(fèi)用等支出。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯纯鄢疬w舊建筑物等回收的殘值）、安置動(dòng)遷用房支出等。

2、前期工程費(fèi)

是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自來(lái)水或稱(chēng)通上下水、通路、通電、通郵、通排水或稱(chēng)通下水、通煤氣、通熱力、平整地面）等支出。

3、建筑安裝工程費(fèi)

是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。包括：納稅人將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出包給建筑施工單位所支付給承包方的建筑安裝工程費(fèi)用；納稅人自己建房所發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)璧母黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的支出。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)

公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車(chē)棚、公共廁所等。由于各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除。

金融機(jī)構(gòu)，是指各類(lèi)銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。包括國(guó)家專(zhuān)業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國(guó)性保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專(zhuān)業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類(lèi)財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)的利息支出的扣除按照國(guó)家銀行公布的不同類(lèi)別不同時(shí)期的利率，以金融機(jī)構(gòu)利息結(jié)算單為扣除依據(jù)。

對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅，不允許再單列扣除。

（五）加計(jì)扣除

1、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除。

2、對(duì)取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)（如三通一平等），不進(jìn)行房屋建造即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)，可再加計(jì)扣除開(kāi)發(fā)成本的20％。

三、土地增值稅的計(jì)算

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的 土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

注意：

1、上述每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

2、公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

四、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

(—)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％(含)的，免征土地增值稅，但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)對(duì)其全部增值額征稅。我區(qū)先后出臺(tái)了三次普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：

1、《自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于我區(qū)開(kāi)征土地增值稅有關(guān)具體問(wèn)題的通知》（桂政發(fā)［1995］98號(hào)）規(guī)定：凡同時(shí)具備下列條件的可作為普通住宅：（1）每戶(hù)建筑面積在90平方米以下；（2）水泥地面或釉面磚地面；（3）內(nèi)墻抹灰刷白或刮雙飛粉；（4）鐵制或木制門(mén)窗。執(zhí)行時(shí)間為1994年1月1日起。

2、《自治區(qū)人民政府辦公廳關(guān)于個(gè)人買(mǎi)賣(mài)普通住宅和銷(xiāo)售空置商品住房稅收減免有關(guān)政策的通知》（桂政辦發(fā)［2000］47號(hào)）規(guī)定：凡是在報(bào)建項(xiàng)目時(shí)，經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批對(duì)其建設(shè)類(lèi)別未確定為高級(jí)公寓、別墅、度假村的住房為普通住宅。執(zhí)行時(shí)間為2000年5月1日起。

3、自治區(qū)地方稅務(wù)、自治區(qū)財(cái)政廳、自治區(qū)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)［2005］89號(hào)）（桂地稅發(fā)[2005]122號(hào)）規(guī)定：南寧市享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：（1）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（2）單套建筑面積在144平方米以下；（3）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。執(zhí)行時(shí)間為2005年6月1日起。

(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

1、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，免征土地增值稅。

2、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

這里的因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況;因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

(三)對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。(財(cái)稅字[1995]048號(hào))

（四）對(duì)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。（《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條）

2006年5月，上述政策出現(xiàn)調(diào)整，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔2006〕21）第五點(diǎn)關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的征免稅問(wèn)題規(guī)定：對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的,凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]048號(hào))第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。此規(guī)定自2006年3月2日起執(zhí)行。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

五、土地增值稅清算涉及的幾個(gè)具體問(wèn)題

（一）關(guān)于如何確定土地增值稅清算單位的問(wèn)題。，根據(jù)細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。而納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象，必須以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位。

（二）一棟商住樓或一棟住宅樓里既有普通住宅，又有非普通住宅的，如何計(jì)算土地增值稅的問(wèn)題。土地增值稅的清算單位按上述第一點(diǎn)確定，一個(gè)清算單位內(nèi)既有普通住宅，又有非普通住宅的，是否分別計(jì)算增值額，納稅人有權(quán)自行確定。

納稅人選擇分別計(jì)算增值額的，應(yīng)將清算單位中不同類(lèi)型房屋分普通住宅和非普通住宅及其他用房?jī)深?lèi)分別填報(bào)《土地增值稅清算清算申報(bào)表》，計(jì)算方式一經(jīng)選定，不再更改。

納稅人選擇分別計(jì)算增值額的，以不同類(lèi)型住房的可售面積占清算單位的總可售面積的比例分?jǐn)傆?jì)算扣除項(xiàng)目。

（三）關(guān)于雜物房出售收入是否并入普通住宅收入問(wèn)題

雜物房與房屋同時(shí)銷(xiāo)售的，按房屋的性質(zhì)確定；單獨(dú)銷(xiāo)售的，不能比照普通住宅進(jìn)行稅收處理。

（四）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

（五）關(guān)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未完成銷(xiāo)售即進(jìn)行土地增值稅清算的問(wèn)題

1、對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目,凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則,對(duì)已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。

2、在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

3、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費(fèi)用的，可在項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)束之后據(jù)實(shí)進(jìn)行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第四章 法律責(zé)任

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)和報(bào)送納稅資料的，或者扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送代扣代繳、代收代繳稅款報(bào)告表和有關(guān)資料的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可以處二千元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可以處二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條 納稅人偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷(xiāo)毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十四條 納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以下的罰款。

納稅人不進(jìn)行納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十五條 納稅人欠繳應(yīng)納稅款，采取轉(zhuǎn)移或者隱匿財(cái)產(chǎn)的手段，妨礙稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳欠繳的稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳欠繳的稅款、滯納金，并處欠繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

附：土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交的清算項(xiàng)目資料如下：

（一）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；

（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；

（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的,應(yīng)提供借款合同及支付證明；

（六）清算項(xiàng)目的《工程竣工驗(yàn)收備案表》；

（七）清算項(xiàng)目的《商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售許可證》或《商品房現(xiàn)房備案證明》；

（八）《土地增值稅清算申請(qǐng)表》；

（九）《清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入?yún)R總表》、《商品房銷(xiāo)售收入明細(xì)表》；

（十）《扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算表》；

（十一）《入庫(kù)稅款統(tǒng)計(jì)表》；

（十二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告

土地增值稅清算資料清單篇二

確認(rèn)土地增值稅清算條件的稅法依據(jù)

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知：

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

委托簽證應(yīng)提供的資料清單

確認(rèn)納稅主體和經(jīng)營(yíng)行為的有關(guān)資料（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

（2）稅務(wù)登記證（國(guó)、地稅）副本復(fù)印件；（3）《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件；（4）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；（5）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；（6）《銷(xiāo)售許可證》復(fù)印件；（7）《建設(shè)工程開(kāi)工證》復(fù)印件；（8）《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件；（9）合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；

注：（對(duì)于非常規(guī)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料和進(jìn)行開(kāi)發(fā)活動(dòng)的資料）。（10）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表；

（11）稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件；（12）項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)；

（13）房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)；（14）商品住房建筑面積情況明細(xì)表；（15）商品住房建筑面積情況明細(xì)表<附表>；（16）已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表；（17）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（18）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；

（19）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；（20）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)提交注銷(xiāo)稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；（21）銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；（22）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（23）主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷(xiāo)售明細(xì)表；

注：確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表，清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證，房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書(shū)等四項(xiàng)資料。

（24）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；

（25）企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)用發(fā)票；（26）銀行明細(xì)對(duì)賬單；

注：確認(rèn)收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷(xiāo)售明細(xì)表，與銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項(xiàng)資料。(27）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明；（28）合作開(kāi)發(fā)協(xié)議；

（29）上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；

（30）“四項(xiàng)成本”超標(biāo)，應(yīng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定文件；（31）按評(píng)估價(jià)確認(rèn)扣除項(xiàng)目的，應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告； 注：確認(rèn)扣除項(xiàng)目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表，取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證，國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單，借款合同，清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項(xiàng)資料。

(32）土地增值稅納稅申報(bào)表 ；（33）記錄稅款計(jì)算過(guò)程的有關(guān)資料；（34）已繳稅款的繳款書(shū)復(fù)印件；（35）應(yīng)交土地增值稅明細(xì)帳復(fù)印件。清算申報(bào)的有關(guān)資料

（36）清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)；（37）土地增值稅清算通知書(shū)；（38）土地增值稅清算材料清單；（39）土地增值稅清算受理通知書(shū)；（40）土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書(shū)；（41）土地增值稅清算核定征收通知書(shū)。

土地增值稅清算資料清單篇三

標(biāo)

題： 關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知

稽查局、征收局，各分局、各市地稅局: 為進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算的管理，市局制定了《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土值稅稅款清算管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。市征收局，各分局、各市地稅局要成立土地增值稅工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立清算工作制度，明確清算崗責(zé)分工，清算審查工作必須有兩人以上參與，將市局各項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行到單位執(zhí)行中遇到問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)向市局反映。

二〇〇八年六月二十三青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范和加強(qiáng)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以稱(chēng)《征管法》）、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》以及《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)取得國(guó)有土地使用權(quán)后從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)），其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)符合國(guó)家規(guī)定的清算條件時(shí)，適用本辦法。

第三條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以國(guó)土、規(guī)劃等主管部門(mén)批準(zhǔn)文書(shū)注明的分期分批項(xiàng)目為單行清算。

第四條 本辦法所稱(chēng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)，包括市征收局、各分局和各縣地稅局。

本辦法所稱(chēng)普通住房，是指青島市人民政府根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定公布的普通標(biāo)準(zhǔn)住房。

本辦法所稱(chēng)可售建筑面積，是指開(kāi)發(fā)企業(yè)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記可供銷(xiāo)售的商品房的建筑面積本辦法所稱(chēng)公共配套設(shè)施，是指與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施。

第五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以委托有資格的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算稅款鑒證，也可采行計(jì)算并申報(bào)的方式。

稅務(wù)師事務(wù)所按國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理，行認(rèn)真審核。稅務(wù)師事務(wù)所出具無(wú)保留意見(jiàn)和保留意見(jiàn)的鑒證報(bào)告，可以按規(guī)定作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟囊罁?jù)。

第二章 清算條件

第六條 符合下列情形之一的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅稅款清算：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第七條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通知開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)土地增值稅稅款清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（上，或該比例雖未超過(guò)百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理增值稅清算手續(xù)的；

（四）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第三章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

第八條 開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第九條 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)按規(guī)定應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

第十條 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收增值稅；在稅款清算時(shí)不計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，同時(shí)按照建筑面積比例確定相應(yīng)的成本和費(fèi)用，不計(jì)入扣除項(xiàng)目金額“自用或用于出租”是指同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：

（一）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作開(kāi)發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的；

（二）從自用或用于出租之日起連續(xù)使用年限一年以上（含一年）的。

第十一條 按照國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其收入確認(rèn)時(shí)間是指：

（一）所銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，已收訖全部?jī)r(jià)款或者取得索取全部?jī)r(jià)款的憑據(jù)；

（二）對(duì)視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；

（三）國(guó)家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。

開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無(wú)論其是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)轉(zhuǎn)移或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票決書(shū)、裁定書(shū)等證據(jù)，其轉(zhuǎn)讓行為實(shí)質(zhì)發(fā)生、取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，并且受讓方享有占有、使用、收益或處分該房的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)視為所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

第十二條 對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中且向購(gòu)買(mǎi)并收取的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額予以扣除，但按規(guī)定不作為百分之二十扣除的基數(shù)。如代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不計(jì)入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，按規(guī)定不得開(kāi)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，也不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。

第十三條 開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，以及視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確

（一）按本企業(yè)清算項(xiàng)目當(dāng)月或最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售的平均價(jià)格確定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售的平均價(jià)格確定。

（三）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)?、?dāng)年同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。

第十四條 開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視同銷(xiāo)售，其價(jià)照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。

第十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租的，凡符合本辦法第十條第二款規(guī)定的，出售時(shí)依法不列家規(guī)定的清算范圍，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅收規(guī)定計(jì)算繳納土地增值稅。第四章 扣除項(xiàng)目

第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)用；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；

（五）加計(jì)扣除，即按本條

（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之二十。

開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照規(guī)定的科目進(jìn)行成本歸集和核算，區(qū)分產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

第十七條 開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照青島市建設(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，以及政關(guān)部門(mén)公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額，并據(jù)以計(jì)算扣除。

第十八條 開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，其財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本辦法第十六)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本辦法第十六條)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。

開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計(jì)入房地發(fā)成本并予以扣除；屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目完工后發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用并按規(guī)定予以扣除。

第十九條 開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地權(quán)所支付的金額，以及與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；對(duì)進(jìn)行了土地開(kāi)發(fā)、不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計(jì)算值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、規(guī)定的費(fèi)用和加計(jì)開(kāi)發(fā)土地成本的百分之二十，與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。

開(kāi)發(fā)企業(yè)取得未竣工房地產(chǎn)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開(kāi)發(fā)即再轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得房所支付的金額，以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

第二十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既包括普通住房又包括非普通住房的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額，按普通住房和非住房的增值率分別計(jì)算土地增值稅稅額。對(duì)于未分別核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可筑面積的比例確定。

第二十一條 開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其共有的成本費(fèi)用，以及分期分批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有的公共配套設(shè)施的成用，應(yīng)按多個(gè)或分期分批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積比例分?jǐn)?，確定屬于清算項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額。

第二十二條 對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門(mén)取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

第二十三條 公共配套設(shè)施凡符合下列條件之一的，其成本、費(fèi)用可計(jì)入扣除項(xiàng)目金額：

（一）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；

（二）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的；

（三）建成后有償轉(zhuǎn)讓并計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的。

第二十四條 除另有規(guī)定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用按規(guī)定不得計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中。

第二十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前或完工后繳納的清算項(xiàng)目的城鎮(zhèn)土地使用稅，均應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用并定予以扣除。

第二十六條 除另有規(guī)定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有稅金，須提供合法有效憑證，方可按規(guī)定扣除；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二十七條 對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未全部銷(xiāo)售完畢、按照本辦法第七條規(guī)定進(jìn)行清算的，其扣除項(xiàng)目金額按照已售建筑面可售建筑面積的比例確定。第五章 清算實(shí)施

第二十八條 符合本辦法第六條規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申納應(yīng)補(bǔ)稅款。

第二十九條 符合本辦法第七條規(guī)定的開(kāi)發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時(shí)應(yīng)出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，開(kāi)發(fā)企在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》之日起四十五日內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。第三十條 開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅款清算后，若超繳稅款的，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅申請(qǐng)管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)審查核實(shí)后，按照有關(guān)規(guī)定辦理退稅手續(xù)。

第三十一條 開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)送下列資料：

（一）《土地增值稅納稅申報(bào)表

（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報(bào)表和相應(yīng)的excel格式的電子報(bào)表

（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明；

（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；

（五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書(shū)）單；

（六）《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收本和費(fèi)用以及分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；

（七）無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證；

（八）預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；

（九）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。

上述第（二）至

（九）項(xiàng)資料，須同時(shí)報(bào)送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)無(wú)誤后原件退回。委托師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，除本條第（一）項(xiàng)資料外，其他資料作為《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的，一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，不需重復(fù)報(bào)送。

第三十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗(yàn)發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在十作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)正，重新辦理清算申報(bào)手續(xù)。

第三十三條 開(kāi)發(fā)企業(yè)完成清算申報(bào)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在三十日內(nèi)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會(huì)審后，填寫(xiě)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理補(bǔ)稅或退稅手續(xù)。第三十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：

（一）已清算完畢的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；

（二）納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

第三十五條 開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按規(guī)定實(shí)行核定征收方式：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。核定土地增值稅稅額的公式如下：

應(yīng)納土地增值稅稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額×核定征收率 核定征收率按照規(guī)定的征收率執(zhí)行。

第三十六條 對(duì)符合清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，逾期不辦理清算的，按照《征管有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)不進(jìn)行清算申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。對(duì)進(jìn)行土值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的開(kāi)發(fā)企業(yè)，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核過(guò)程中，對(duì)通知清算申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，造成不繳或者少繳稅款的規(guī)定程序移交稽查部門(mén)實(shí)施稅務(wù)稽查，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第三十七條 對(duì)符合本辦法第七條規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)做出土地增值稅清算稅款前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)于次月十日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算；其中單位建筑扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算公式如下：

單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額÷清算的可售建筑面積

第三十八條 稅務(wù)師事務(wù)所接受開(kāi)發(fā)企業(yè)委托進(jìn)行土地增值稅稅款清算的，應(yīng)當(dāng)將《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)》復(fù)印件公章，報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過(guò)程中終止鑒證的，應(yīng)將已報(bào)送的《涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)》撤回對(duì)稅務(wù)師事務(wù)所違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)，造成納稅人不繳或者少繳土地增值稅的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《注冊(cè)稅管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局第14號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定處理。第六章 附則

第三十九條 本辦法自2008年5月22日起施行，有效期至2012年12月31日止

土地增值稅清算資料清單篇四

土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)

甲方（委托方）：xxxxx

甲方稅務(wù)登記號(hào)：

乙方（受托方）：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：18285

茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：

一、委托事項(xiàng)

（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項(xiàng)目

（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對(duì)甲方2010年-2015年6月財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。

二、甲方的責(zé)任與義務(wù)

（一）甲方的責(zé)任

1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性。

2.按照現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國(guó)家法律、法規(guī)的行為。

4.基于重要性原則、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過(guò)程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（二）甲方的義務(wù)

1.按照乙方要求，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性。

2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢(xún)問(wèn)。

3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開(kāi)始前提供清單。

4.委托人按本約定書(shū)的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用。

三、乙方的責(zé)任和義務(wù)

（一）乙方的責(zé)任

1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證。

2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。

3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國(guó)家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。

（二）乙方的義務(wù)

1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

2.除下列情況外，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過(guò)程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán)；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查、聽(tīng)證、復(fù)議等程序。

3.由于乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5.乙方對(duì)甲方曹縣交通家園項(xiàng)目進(jìn)行審核并出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告，并代理甲方向稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行解釋。

四、約定事項(xiàng)的收費(fèi)

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，按照項(xiàng)目收入0.1%計(jì)取，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣28萬(wàn)元（￥280000元）。

上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬(wàn)元。

五、土地增值稅清算鑒證報(bào)告的出具和使用

（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實(shí)、合法的土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。

（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報(bào)告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說(shuō)明。

六、約定事項(xiàng)的變更

如果出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。

七、約定事項(xiàng)的終止

（一）本約定書(shū)簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無(wú)故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。

（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書(shū)終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用。

八、適用法律和爭(zhēng)議解決

本約定書(shū)的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書(shū)有關(guān)的任何糾紛或爭(zhēng)議，雙方均可選擇如下解決方式：

（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。

九、本約定書(shū)的法律效力

（一）本約定書(shū)經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。

（二）本約定書(shū)一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十、其他事項(xiàng)的約定

本約定書(shū)未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書(shū)具有同等法律效力。

甲方（委托人）：

乙方：山東紅旗稅務(wù)師事務(wù)所有限公司

（蓋章）

（蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

法人代表：（簽名或蓋章）

地址：

地址：

電話(huà)：

電話(huà)：

聯(lián)系人：

聯(lián)系人：

簽約地點(diǎn)： 簽約日期： 年 月 日

土地增值稅清算資料清單篇五

《土地增值稅清算講解》

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺(tái)具體的結(jié)算辦法，因該項(xiàng)工作任務(wù)重，結(jié)算工作較為復(fù)雜，稅務(wù)干部必須熟練掌握土地增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，才能更好完成該項(xiàng)工作任務(wù)，為此，市局決定就春訓(xùn)時(shí)機(jī)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行間要講解。（因省局細(xì)則未出臺(tái)，相關(guān)程序、具體操作規(guī)定以省局文件為準(zhǔn)，本次講解以土地增值稅已明確的政策及如何計(jì)算土地增值稅為主）。

一、土地增值稅的概念

（一）什么是土地增值稅

要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。所謂土地增值，是指某塊土地因?yàn)橹車(chē)h(huán)境的變化或者內(nèi)在設(shè)施的完善，導(dǎo)致該土地在供求因素影響下，發(fā)生地價(jià)上漲而形成的升值，土地增值稅，是國(guó)家憑借其政治上的強(qiáng)制權(quán)力，參與國(guó)有土地增值稅收益的分配的一個(gè)稅種。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

（二）土地增值稅的主要特點(diǎn)

歸納起來(lái)四個(gè)方面：

第一、土地增值稅是在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，轉(zhuǎn)讓一次就征收一次。這一點(diǎn)與營(yíng)業(yè)稅有些類(lèi)似。

第二、土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額來(lái)計(jì)征。這一點(diǎn)與企業(yè)所得稅有類(lèi)似地方。

第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。這一點(diǎn)與財(cái)產(chǎn)稅有一定的共性。

第四、土地增值稅是貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種，是國(guó)家利用稅收杠桿對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開(kāi)征目的。因而這個(gè)稅又是一個(gè)特定目的稅。

二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍

（一）土地增值稅的征稅范圍

所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對(duì)象的具體內(nèi)容。

《條例》的第二條對(duì)土地增值稅的征稅范圍作了明確：即是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

（二）土地增值稅征稅范圍的界定

1、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

這里主要搞清，農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》等規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有國(guó)家征用以后變?yōu)閲?guó)家所有的，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

2、土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。這里要搞清兩層含義：

第一、土地增值稅的征稅范圍不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國(guó)有土地使 用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地的所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓的行為。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。

第二、土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。

凡土地使用權(quán)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。

3、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅。

這里要注意兩個(gè)方面情況：

第一、以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑳](méi)有取得相應(yīng) 收入，屬于無(wú)償轉(zhuǎn)讓?zhuān)患{入土地增值稅征稅范圍。但是，以繼承、贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為除外。

第二、雖然無(wú)轉(zhuǎn)讓收入，但應(yīng)視同銷(xiāo)售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人，抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文），征收土地增值稅。

三、今年開(kāi)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算范圍及程序

（一）、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文）

這強(qiáng)調(diào)一下普通住房的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)宣城市政府公布的標(biāo)準(zhǔn)三個(gè)條件：

第一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

第二、單套建筑面積在144平方米以下；

第三、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

凡同時(shí)達(dá)到以上三個(gè)條件的為普通住房，不能同時(shí)符合三個(gè)條件的為非普通住房，條 件今年發(fā)生變化，市局及時(shí)通知各分局，以新條件為準(zhǔn)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍

1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行清算；

（1）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，完成年銷(xiāo)售的；

（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

對(duì)滿(mǎn)足上述條件之一的，從今年2月1日起要全面開(kāi)展清算。對(duì)今后發(fā)生的滿(mǎn)足上述條件的項(xiàng)目，納稅人須在滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）、取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（3）、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。

對(duì)符合上述情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人在限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（三）、清算應(yīng)報(bào)送的資料

目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準(zhǔn)，但根據(jù)總局國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送下列資料。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；

2、項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國(guó)有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

3、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒定的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報(bào)告》。對(duì)符合要求的鑒定報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

各分局要廣泛開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對(duì)符合清算條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，告知納稅人主動(dòng)進(jìn)行申報(bào)，并按規(guī)定報(bào)送相關(guān)附件資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)納稅人報(bào)送資料要進(jìn)行認(rèn)真審核，并制作資料清單，為稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)施結(jié)算，開(kāi)展納稅評(píng)估、實(shí)施專(zhuān)項(xiàng)檢查打下基礎(chǔ)。

四、土地增值稅的計(jì)算

根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。要確定增值額，必須把握兩個(gè)關(guān)鍵要素。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入確認(rèn)范圍

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用人。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施全額收入。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷(xiāo)售商品房等的收入于銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)記入“經(jīng)營(yíng)收入”或“銷(xiāo)售收入”科目，并按收入的類(lèi)別設(shè)置明細(xì)帳；而按照合同規(guī)定預(yù)收購(gòu)房單位和個(gè)人的購(gòu)房定金，則記入“預(yù)收帳款”科目。

2、確認(rèn)收入時(shí)限。（u盤(pán)資料）

3、視同銷(xiāo)售行為收入的確定

前面已講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)視同銷(xiāo)售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：

（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：

（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的確定。

（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《條例》第六條及實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。各扣除項(xiàng)目具體含義和規(guī)定如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。

包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（1）、如何確認(rèn)地價(jià)款

第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國(guó)土局支付的土地出讓金（土地一級(jí)市場(chǎng)）。

第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。

第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)（二級(jí)市場(chǎng)），為向土地使用權(quán)人實(shí)際支付的地價(jià)款。

（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。

是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

（1）、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用，解決拆遷戶(hù)住房和安置補(bǔ)拆遷者工作的安置及補(bǔ)

償費(fèi)用等支出。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中不允許扣除。

（2）、前期工程費(fèi)，是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建造前可發(fā)生的一些費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。如果納稅人取得是已經(jīng)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費(fèi)在納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中不允許扣除。

（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本部分扣除。

（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）、公共配套設(shè)施費(fèi)，如小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按下列原則處理：

一是建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有權(quán)、其成本、費(fèi)用可以扣除；第二建成后無(wú)償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除：

第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應(yīng)計(jì)算收入的，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（6）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。納稅人行政管理部門(mén)（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，該 項(xiàng)費(fèi)用，不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按《細(xì)則》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。

《細(xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計(jì)算扣除。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費(fèi)附加、地方教育附加費(fèi)，可視同稅金予以扣除。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。

5、加計(jì)扣除

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：

第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

第二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。

第三、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

第四、對(duì)普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷(xiāo)售收入的比例分?jǐn)偟取?/p>

第五、在清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積

第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。免征土地增值稅。

（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法

1、稅率略

2、具體計(jì)算步驟

（1）計(jì)算增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額

（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例

該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額

（3）計(jì)算土地增值額的稅額

土地增值額=

σ增值額*適用稅率

3、具體計(jì)算方法。