無論是在個(gè)人生活中還是在組織管理中，方案都是一種重要的工具和方法，可以幫助我們更好地應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)和問題，實(shí)現(xiàn)個(gè)人和組織的發(fā)展目標(biāo)。那么我們該如何寫一篇較為完美的方案呢？以下就是小編給大家講解介紹的相關(guān)方案了，希望能夠幫助到大家。
蜂花營銷策劃方案 珠寶店?duì)I銷策劃方案設(shè)計(jì)篇一
“心語星愿”借浪漫的'星，許下誠摯的愿，與他（她）共續(xù)前世的緣。
1、最終目的：提高產(chǎn)品銷售量。
2、直接目的：借活動(dòng)提高品牌知名度和美譽(yù)度。
2月x日——2月x日
xx珠寶華北區(qū)各賣點(diǎn)
xx珠寶有限公司
分三部分
1、獻(xiàn)給能夠共度情人節(jié)的情人們。
2、獻(xiàn)給不能共度情人節(jié)的情人們。
3、獻(xiàn)給單身貴族們的。
具體如下
1、獻(xiàn)給能夠共度情人節(jié)的情人們
與他（她）共譜一首浪漫的詩，與他（她）共同立下一個(gè)神圣的盟約，與他（她）一同分享心靈深處的語言，今生與他（她）共牽手，共續(xù)前世的緣。
傾情推薦：“心語”
2、獻(xiàn)給不能共度情人節(jié)的情人們
有你也有他（她），不變的真情，永恒的期待，只因?yàn)閻墼谖覀兊男闹?。送給他，送給你們一個(gè)共同的祝福吧，會(huì)實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)樗褪菒鄣幕怼?/p>
傾情推薦：“心海”
3、獻(xiàn)給單身貴族們的
彩碟成雙的日子里，讓我們暫時(shí)放下重?fù)?dān)，和流星有個(gè)約會(huì)，相信它會(huì)帶著我們的心愿飛向夢想實(shí)現(xiàn)的地方。
蜂花營銷策劃方案 珠寶店?duì)I銷策劃方案設(shè)計(jì)篇二
商業(yè)銀行市場營銷策劃方案因其策劃的對(duì)象不同，可分為大型優(yōu)良客戶營銷策劃方案、重大項(xiàng)目營銷策劃方案、市場調(diào)查策劃方案、產(chǎn)品推介策劃方案等等。
在這部分內(nèi)容中，策劃者需分項(xiàng)簡要概述以下內(nèi)容：
1)營銷策劃的全稱。
基本格式是:xx銀行關(guān)于xxxx營銷策劃書
2)營銷策劃的部門與策劃人。
營銷策劃:xx銀行xx分（支）行客戶部
主策劃人:xxx、xxx、xxx
3)營銷策劃的時(shí)間。
xxxx年x月x日
根據(jù)不同的營銷策劃對(duì)象(即營銷策劃項(xiàng)目)，擬定各自所應(yīng)圍繞的主題。營銷策劃主題是整個(gè)營銷策劃的基石和內(nèi)核，是營銷策劃的基本準(zhǔn)繩。在闡述營銷策劃主題的基礎(chǔ)上，要對(duì)策劃的項(xiàng)目情況作一簡要的介紹，包括項(xiàng)目的背景、項(xiàng)目的概況、項(xiàng)目的進(jìn)展、項(xiàng)目的發(fā)展趨勢等。
營銷策劃分析可以是逐項(xiàng)分類分析，也可以作綜合分析，視策劃的具體情況來定。
1)項(xiàng)目市場分析。
宏觀環(huán)境狀況。主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、金融貨幣政策、資本市場走勢、資金市場情況等等。
項(xiàng)目市場狀況。主要包括現(xiàn)有產(chǎn)品或服務(wù)的市場銷售情況和市場需求情況、客戶對(duì)商業(yè)銀行新產(chǎn)品或服務(wù)的潛在需求、市場占有份額、市場容量、市場拓展空間等等。
同業(yè)市場狀況。主要包括同業(yè)的機(jī)構(gòu)、同業(yè)的目標(biāo)市場、同業(yè)的競爭手段、同業(yè)的營銷方式、同業(yè)進(jìn)入市場的可能與程度等等。
各種不同的營銷策劃所需的市場分析資料是不完全相同的，要根據(jù)營銷策劃需要去搜集，并在營銷策劃中簡要說明。
2)基本問題分析。
營銷策劃所面臨的問題和所要解決的問題，這些問題的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解決這些問題的基本思路如何確定，出發(fā)點(diǎn)是什么?通過何種途徑，采取什么方式解決?等等。
3)主要優(yōu)劣勢分析。
主要優(yōu)勢分析：圍繞營銷策劃主題，將要開展某一方面的市場營銷活動(dòng)(如市場調(diào)查、新產(chǎn)品開發(fā)、市場促銷、廣告宣傳等)，擁有哪些方面的優(yōu)勢，主要是自身優(yōu)勢(即自身的強(qiáng)項(xiàng))分析，也應(yīng)考慮外部的一些有利因素。營銷策劃就是要利用好有利因素，發(fā)揮出自身優(yōu)勢。分析優(yōu)勢應(yīng)冷靜客觀，既不能“過”，也不能“不及”，要實(shí)事求是。
主要劣勢分析：主要劣勢分析就是分析與將要開展的市場營銷活動(dòng)相關(guān)聯(lián)的外部一些不利因素和自身的弱項(xiàng)、短處等。營銷策劃就是要避免和化解這些不利因素，如何彌補(bǔ)自身的不足，錯(cuò)開自身的弱項(xiàng)。
主要條件分析：主要條件分析就是分析將要開展的市場營銷活動(dòng)所需要的條件，包括已具備的條件和尚須創(chuàng)造的條件，逐一列出，逐一分析，以求得資源的最佳利用與組合。
不同項(xiàng)目的營銷策劃，有各自不同的營銷策劃目標(biāo)，而營銷策劃目標(biāo)大多由一些具體的指標(biāo)所組成。擬訂營銷策劃目標(biāo)，要實(shí)事求是，經(jīng)過努力能夠達(dá)到。
制訂營銷執(zhí)行方案，是營銷策劃的重頭戲，是對(duì)市場營銷活動(dòng)各道環(huán)節(jié)、各個(gè)方面工作的精心設(shè)計(jì)、周密安排和逐一布置與落實(shí)，是營銷活動(dòng)組織、開展的腳本。
制訂營銷執(zhí)行方案應(yīng)考慮以下問題：
(1)理順本次營銷活動(dòng)所涉及的各種關(guān)系。
(2)把握本次營銷活動(dòng)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
(3)確定本次營銷活動(dòng)應(yīng)采取的策略。
(4)弄清楚開展本次營銷活動(dòng)可利用的人、財(cái)、物等方面的資源與條件，確定好策劃預(yù)算。
(5)本次營銷團(tuán)隊(duì)人員的組成，各參與部門及人員在本次營銷活動(dòng)中所應(yīng)完成的任務(wù)、所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和所應(yīng)充當(dāng)?shù)慕巧?/p>
(6)開展本次營銷活動(dòng)的監(jiān)控、反饋機(jī)制和傳導(dǎo)系統(tǒng)。
(7)完成本次營銷策劃任務(wù)的時(shí)間安排（分階段任務(wù)）。
(8)開展本次營銷活動(dòng)可能出現(xiàn)的突發(fā)問題與應(yīng)急措施。
(9)對(duì)本次營銷活動(dòng)的考核獎(jiǎng)懲方式。
撰寫營銷策劃方案，應(yīng)注意把握以下幾個(gè)要點(diǎn)：
1．要突出賣點(diǎn)。
說服是策劃方案的本質(zhì)特征。每個(gè)策劃方案一定要有獨(dú)特的賣點(diǎn)，讓讀者一看就明白，一看就心動(dòng)，以說服領(lǐng)導(dǎo)采納。
2．要突出創(chuàng)新。
不要把策劃書當(dāng)作計(jì)劃書來寫，因?yàn)橛?jì)劃無需創(chuàng)意，只處理細(xì)節(jié)，而策劃必須要有創(chuàng)意。
3．要突出重點(diǎn)。
策劃方案切不可面面俱倒，無論是項(xiàng)目介紹、策劃分析還是營銷執(zhí)行方案
蜂花營銷策劃方案 珠寶店?duì)I銷策劃方案設(shè)計(jì)篇三
20xx年一季度全市主要銀行金融機(jī)構(gòu)存款基本都是增 加的，同期我行存款是下降的，面對(duì)越來越激烈的存款競爭，制定一個(gè)完善而有效的'存款營銷策略成為當(dāng)前最為迫切的前提!一個(gè)好的營銷方案將會(huì)成為擴(kuò)充市場、延伸品牌度的有效手段。
一、指導(dǎo)思想
堅(jiān)持以加快存款發(fā)展作為主題。抓住機(jī)遇，適應(yīng)市場的 需求，加大存款營銷力度，壯大我行的存款市場份額。
二、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立**支行“百日存款竟賽”工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由行長王 ***任組長，副行長**任副組長，副行長**及辦公室**、營銷部**為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在辦公室 ，具體負(fù)責(zé)“百日存款竟賽”的營銷體系建設(shè)工作的組織、聯(lián)絡(luò)、協(xié) 調(diào)、督查、調(diào)度和考評(píng)。
三、目前存款現(xiàn)狀
本行存款的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)(應(yīng)包括但不限于：存款的基礎(chǔ)結(jié) 構(gòu)，如公存、儲(chǔ)蓄及定活期比例;高端客戶情況;主要貸款戶派生存款情況等)。
四、存款下降主要存在的問題
從**支行存款的整個(gè)結(jié)構(gòu)看，活期類存款的大幅波動(dòng)，是**存款不能持續(xù)穩(wěn)定增長的關(guān)鍵點(diǎn)之一，儲(chǔ)蓄存款源的潰乏，對(duì)單個(gè)帳戶的過于依賴，是影響**支行存款的持續(xù)穩(wěn)定增長的主要原因之一。
(一)穩(wěn)定性因素：
(1)由于受社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的影響，每年初都會(huì)有大量的易變性存款和準(zhǔn)易性存款在短期內(nèi)急聚沉淀到各金融機(jī)構(gòu)。但該類存款流動(dòng)性大、平均占用天數(shù)低，穩(wěn)定性較差。在沒有新的、相當(dāng)量的新存款源補(bǔ)充的前提下，彌補(bǔ)該部分存款流出后留下巨大資金空缺，需要投入更大的精力和經(jīng)歷更長的修復(fù)過程。這是引起**支行存款下滑的主要原因之一。
(2)個(gè)別客戶的存款波動(dòng)較大地影響到**支行存款資金的穩(wěn)定性，短期內(nèi)還難以補(bǔ)足。
(3)居民消費(fèi)需求不斷增長，儲(chǔ)蓄心理不斷減弱。新客戶群體的增長和老客戶群體的維護(hù)工作需要不斷改進(jìn)服務(wù)，提供合適的金融產(chǎn)品才能跟上，加之各金融機(jī)構(gòu)競爭激烈，也致使**支行一季度存款工作開展較為困難。
(4)新開立的存款帳戶的數(shù)量大而質(zhì)量欠缺，一些帳戶開立后長期使用效率低，由于新增帳戶存款余額的增長乏力，起不到推動(dòng)作用，無疑浪費(fèi)了前期投入的人力和物力成本。也是造成**支行存款不能自然修復(fù)和回升的原因之一。
(二)金融政策及居民心理因素：商行屬地方性銀行，與國有商業(yè)銀行相比，無論從營業(yè)環(huán)境、硬件設(shè)備、產(chǎn)品的科技含量、網(wǎng)絡(luò)覆蓋面，以及服務(wù)手段、服務(wù)內(nèi)容，都不在同一個(gè)起跑線上。相對(duì)于國有商業(yè)銀行強(qiáng)大的技術(shù)手段、雄厚的資金實(shí)力、堅(jiān)實(shí)的國有體制后盾、以及幾十年來在社會(huì)公眾心目中樹立積累起來的卓著信用。是商行在短期內(nèi)無法達(dá)到的目標(biāo)。加之國家政策宣傳多年來一 直偏重于對(duì)國有大中型金融機(jī)構(gòu)的宣傳報(bào)道。這些客觀因素，無形中對(duì)商行存款組織工作產(chǎn)生了一定影響。導(dǎo)致部分企業(yè)和居民在對(duì)金融機(jī)構(gòu)的選擇和認(rèn)知上，更傾向于國有商業(yè)銀行。因此，這對(duì)吸收社會(huì)公眾存款的能力和范圍有較大的限制和制約。
五、營銷策略
(一)優(yōu)化存款結(jié)構(gòu)：一方面努力提高存款的穩(wěn)定性，增加定期儲(chǔ)蓄存款部分，尋找和吸收新的存款客戶，在確保存款總量即定的前提下，加強(qiáng)存款自我更新，自我補(bǔ)充的能力。第二、優(yōu)化存款質(zhì)量，建立信用客戶群體，資金運(yùn)用將偏重于有較好優(yōu)勢發(fā)展的企業(yè)，為其提供配套服務(wù)，使這一部分客戶的所有業(yè)務(wù)不流失。(具體量化指標(biāo)、)
(二)改進(jìn)服務(wù)內(nèi)容、優(yōu)化服務(wù)手段：一方面，注重優(yōu)質(zhì)客戶的培植工作一方面，從柜面采集信息、挖掘優(yōu)質(zhì)客戶群體，另一方面，不能簡單的以信貸客戶經(jīng)理為吸引存款的營銷人員，由于信貸客戶經(jīng)理在開展小企業(yè)營銷工作后無法能對(duì)所有客戶的存款進(jìn)行細(xì)致的維護(hù)，對(duì)每三位小企業(yè)客戶經(jīng)理配置專人進(jìn)行存款、中間業(yè)務(wù)、理財(cái)產(chǎn)品的營銷，對(duì)此類人員的應(yīng)挑選業(yè)務(wù)能力、表達(dá)能力、專業(yè)修養(yǎng)更強(qiáng)的營銷人員從事此項(xiàng)工作，一方面是通過信貸營銷部門的提供的信息對(duì)信貸客戶進(jìn)行長期的跟蹤維護(hù)，另一方面通過對(duì)支行提供的客戶信息來開展長期不斷的存款大戶維護(hù)工作。著手建立電子版優(yōu)質(zhì)客戶信息檔案，隨時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤，通過對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶信息的對(duì)比、遴選，將優(yōu)質(zhì)客戶群體進(jìn)行細(xì)分，實(shí)行分層次的差異化服務(wù)，做好存款后續(xù)維護(hù)和開發(fā)工作。培養(yǎng)客戶對(duì)商行的信任度和 忠誠度，在穩(wěn)定現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)客戶的基礎(chǔ)上，積極發(fā)展新的優(yōu)質(zhì)客戶群體;另一方面，努力改善柜面服務(wù)，配置大堂經(jīng)理，二類支行全體人員要明確自身定位，把現(xiàn)有存款業(yè)務(wù)做活、做到位。在當(dāng)前激烈的金融業(yè)競爭中，我們需要突出服務(wù)優(yōu)質(zhì)的特色，充分挖掘自身的長處和亮點(diǎn)。
六、營銷措施
為徹底扭轉(zhuǎn)儲(chǔ)蓄存款大幅波動(dòng)的不良局面，盡快建立以存款為中心的多項(xiàng)工作措施深入挖掘目標(biāo)市場，開展競賽活動(dòng)爭攬存款、以理財(cái)產(chǎn)品挖轉(zhuǎn)存款、以結(jié)算沉淀存款、以代發(fā)工資吸收存款等活動(dòng)來服務(wù)穩(wěn)定存款。
(一)開展儲(chǔ)蓄競賽活動(dòng)爭攬存款：制定強(qiáng)有力的激勵(lì)措施，樹立集體與個(gè)人目標(biāo)統(tǒng)一、利益一致的“一盤棋”意識(shí)，全行全力爭攬存款。
(二)以理財(cái)產(chǎn)品挖轉(zhuǎn)存款：抓住理財(cái)產(chǎn)品收益高、發(fā)行期次多、資金回籠快等優(yōu)勢，將他行客戶作為主攻點(diǎn)集中力量挖轉(zhuǎn)，且要隨時(shí)關(guān)注發(fā)行的大量信托理財(cái)產(chǎn)品到期時(shí)間，組織人員與大額儲(chǔ)蓄客戶進(jìn)行了電話隨訪，與客戶“零距離”接觸，做到將所有信托理財(cái)產(chǎn)品和大額客戶到期的存款都順利轉(zhuǎn)存。組織人員及時(shí)對(duì)公存客戶帳面上大額存款資金進(jìn)行了解，對(duì)暫時(shí)不用的存款為客戶做好理財(cái)，提示轉(zhuǎn)存為7天通知存款或定期存款，并做好其他業(yè)務(wù)的營銷拓展工作，帶動(dòng)保險(xiǎn)、基金、黃金等理財(cái)產(chǎn)品的快速銷售，帶動(dòng)儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)定增長。
(三)以結(jié)算沉淀存款：積極分析存量客戶的資金運(yùn)作情況，利用網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬功能做好付款方、收款方資金劃轉(zhuǎn)，確保資金在支行內(nèi)部循環(huán)，確保儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)定。
(四)以代發(fā)工資吸收存款：先以借款企業(yè)為突破口來辦理代發(fā)工資業(yè)務(wù)，再通過和**區(qū)、新市區(qū)、**區(qū)工商局聯(lián)系，以區(qū)域內(nèi)所有企業(yè)為目標(biāo)，以代發(fā)工資為突破口，二類支行和營銷部門、綜合業(yè)務(wù)部門協(xié)同營銷，主動(dòng)實(shí)施“一攬子”金融服務(wù)，促進(jìn)存款、理財(cái)、電子銀行等業(yè)務(wù)協(xié)同快速發(fā)展。
七、營銷手段與方法
(一)落實(shí)營銷環(huán)境：將營銷措施落實(shí)到二類支行、營銷部門負(fù)責(zé)人，要負(fù)責(zé)人引起高度重視，借以調(diào)動(dòng)全員存款營銷積極性，在全行樹立起“抓存款就是抓效益，提高資金自給能力就是提高資產(chǎn)創(chuàng)立能力”的觀念。其次在全行召開“人人抓存款”活動(dòng)動(dòng)員會(huì)議，組織全體員工認(rèn)真學(xué)習(xí)營銷活動(dòng)方案，圍繞任務(wù)目標(biāo)統(tǒng)一全員思想，使大家從全局和長遠(yuǎn)的角度牢固樹立服務(wù)客戶、加快發(fā)展的意識(shí)。從營銷環(huán)境上要落實(shí)從行領(lǐng)導(dǎo)到一般員工，人人堅(jiān)守“團(tuán)結(jié)激發(fā)活力、團(tuán)結(jié)激發(fā)、團(tuán)結(jié)激發(fā)斗志、團(tuán)結(jié)創(chuàng)造奇跡”的信念。
(二)落實(shí)營銷人員：要求窗口服務(wù)人員成為存款總量擴(kuò)充的主力軍。在對(duì)現(xiàn)實(shí)、潛在的優(yōu)良客戶進(jìn)行分類排隊(duì)的基礎(chǔ)上，鎖定目標(biāo)客戶，把握營銷重點(diǎn)，開展高端營銷和親情營銷。其次要加強(qiáng)營銷部門的存貸款綜合營銷，強(qiáng)化以貸款帶動(dòng)存款的營銷措施，確保客戶資金在我行體內(nèi)循環(huán)，降低實(shí)貸實(shí)付的影響。
(三)制定考核辦法，建立激勵(lì)機(jī)制，使存款營銷工作目標(biāo)明
蜂花營銷策劃方案 珠寶店?duì)I銷策劃方案設(shè)計(jì)篇四
現(xiàn)在越來越多的消費(fèi)者選擇到圣象地板購買軟木地板，與實(shí)木地板相比軟木地板更具環(huán)保性、隔音性，防潮效果也會(huì)更好些，帶給人極佳的腳感。軟木地板柔軟、安靜、舒適、耐磨，對(duì)老人和小孩的意外摔倒，可提供極大的緩沖作用。想在家里安裝圣象軟木地板的朋友們，在這里圣象地板給大家提供幾個(gè)方向。
衛(wèi)生間：實(shí)木地板不適合用于衛(wèi)生間，于是瓷磚一時(shí)間成為了衛(wèi)生間的壟斷性鋪裝材料。但是，瓷磚冷冰冰的，遇到水又非?；＜炔皇孢m又不安全。圣象軟木地板是用于衛(wèi)生間最好的選擇。它非常的溫暖，又防滑?？芍^既舒適又安全。
老人房：中國已進(jìn)入老年化社會(huì)。獨(dú)居老人的數(shù)量在與日俱增，尊老、敬老是擺在人們面前刻不容緩的社會(huì)問題。如何孝敬父母?選擇圣象的軟木地板不失為一種貼心長期的關(guān)懷。
兒童房：一，圣象軟木地板的彈性和溫暖是其他任何地面鋪裝材料所不能比的。鋪在兒童房，孩子的腳丫踩在上面會(huì)感到很舒服。二，對(duì)于孩子隨手摔的東西也不會(huì)有太大損壞。三，此外，小孩子不小心摔倒，柔韌的軟木地板的減震功能會(huì)減輕小孩子的疼痛。
廚房：家里無論是丈夫做飯，還是妻子做飯，都是功臣，很辛苦。所以一定要保護(hù)好他們的背部和腿部，圣象軟木地板的彈性可以減少做飯者因?yàn)殚L期站立產(chǎn)生的壓力。
書房、臥室、音響室：這些地方是家中最需要安靜的地方。圣象的軟木地板的降音功能可以是噪音減少到最小。為您學(xué)習(xí)、休息提供安靜、舒適的環(huán)境。熱愛音樂的發(fā)燒友，可以毫無顧忌的放大音量，只要您家中鋪有軟木墻板和地板，它可以將聲音保持在您的房內(nèi)，不會(huì)打擾到鄰居，還可以享受hi-fi的高保真音質(zhì)效果。
以上這些地方是比較適合安裝圣象軟木地板的首選，軟木地板被稱為“地板的金字塔尖消費(fèi)”，如非特別需要的地方盡量避免過度消費(fèi)，除上述地方，其他空間安裝圣象的實(shí)木地板也同樣能打造一個(gè)舒適的家。
蜂花營銷策劃方案 珠寶店?duì)I銷策劃方案設(shè)計(jì)篇五
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告)
b、小戶型市場概況。
自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
(小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告)
c、商鋪市場
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
三、項(xiàng)目swot分析
一)優(yōu)勢
1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細(xì)分如下：
a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
c、復(fù)合市場。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
